Mỗi doanh nghiệp cần phải xây dựng một quy trình thực hiện dự án đầy đủ tiêu chuẩn, đúng pháp luật là điều cần thiết cho dự án. Hệ thống pháp luật cũng đang dần được cải thiện hơn cho phù hợp và thống nhất cho lĩnh vực Quản lý đầu tư xây dựng.

Với sự hình thành và phát triển nhanh chóng của lĩnh vực xây dựng, các dự án mọc lên nhanh như nấm và đang ngày càng phát triển mạnh mẽ hơn thông qua sự tham gia của các nhà đầu tư trong cũng như ngoài nước. Để hoàn thiện một dự án đầu tư xây dựng công trình cần có sự tham gia của rất nhiều các bộ phận liên quan đặc biệt là của các cơ quan nhà nước.

Các hệ thống luật (bộ luật) cần nắm rõ khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình

Bất kỳ một dự án đầu tư xây dựng nào để hình thành được và tới tay người sử dụng đều tuân theo bốn hệ thống Luật (bộ luật) sau:

1. Luật về quy hoạch

Luật Quy hoạch, Luật Quy hoạch đô thị;

• Luật Quy hoạch số: 21/2017/QH14 do Quốc hội ban hành ngày 24 tháng 11 năm 2017
• Luật số 30/2009/QH12 của Quốc hội : Luật Quy hoạch đô thị

2. Luật về đầu tư

Luật Đầu tư, Luật đấu thầu;

• Luật Đầu tư số 67/2014/QH13 ngày 26 tháng 11 năm 2014 của Quốc hội, có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2015.
• Luật số 28/2018/QH14 ngày 15 tháng 6 năm 2018 của Quốc hội sửa đổi, bổ sung một số điều của 11 luật có liên quan đến quy hoạch, có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2019.

3. Luật về tài nguyên

Luật đất đai; Luật tài nguyên biển; Luật môi trường,…

4. Luật về xây dựng

Luật xây dựng số 50/2014/QH13 quy định về quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của cơ quan, tổ chức, cá nhân và quản lý nhà nước trong hoạt động đầu tư xây dựng.

Ngoài ra đối với các dự án đặc thù khác còn có sự liên quan đến các Luật, Nghị định, thông tư chuyên ngành.

Quy trình thực hiện đầu tư xây dựng được quy định trong Điều 6, Nghị định 59/2015/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tư xây dựng do Chính phủ ban hàng ngày 15/ 06/2015. Quy trình có thể chia thành hai giai đoạn thực hiện: Giai đoạn chuẩn bị đầu tư và Giai đoạn thực hiện đầu tư.

Quy trình triển khai gồm 10 bước, cụ thể như sau:

Giai đoạn I: Chuẩn bị đầu tư

Bước 1: Về quy hoạch

Bất kỳ một dự án ĐTXD nào nếu muốn được hình thành đều cần phải kiểm tra lại rõ ràng quy hoạch của khu vực dự kiến tiến thành xây dựng dự án. Mấu chốt là việc nhà nước quản lý dự án theo quy hoạch nên bắt buộc dự án muốn hình thành phải có quy hoạch chi tiết (QHCT). Trách nhiệm lập, thẩm định, phê duyệt QHCT sẽ thuộc về chính quyền tại địa phương.

Một quy trình quy hoạch gồm các bước sau:

• Xin cấp phép quy hoạch
• Lập kế hoạch quy hoạch 1/2000
• Thỏa thuận về quy hoạch kiến trúc
• Lập kế hoạch quy hoạch 1/500
• Phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 và các phương án kiến trúc sơ bộ

Việc rà soát quy hoạch nhằm hai mục đích:

• Mục đích thứ nhất: Dự án nằm ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết, vì vậy Nhà đầu tư (NĐT) sẽ thường phải chờ địa phương lập quy hoạch chi tiết rồi mới được tiến hành các bước tiếp theo. Thông thường NĐT thường đề xuất tài trợ lập QHCT.
• Mục đích thứ hai: Ngược lại nếu dự án nằm tại khu vực đã có quy hoạch chi tiết NĐT sẽ tùy thuộc vào mục đích lập dự án của mình rồi xin điều chỉnh QHCT để đáp ứng mục đích, hiệu quả cho đầu tư.

Cần lưu ý rằng NĐT chưa chắc đã trở thành Chủ đầu tư của dự án sau này.

Bước 2: Lựa chọn Nhà đầu tư

Sau khi đã có Quy hoạch chi tiết được phê duyệt theo đúng quy trình chuẩn, địa phương sẽ bắt đầu tiến hành lựa chọn Nhà đầu tư. Có ba hình thức lựa chọn Nhà đầu tư như sau:

• Hình thức thứ nhất: chọn Nhà đầu tư thông qua việc đấu thầu.
• Hình thức thứ hai: Đấu giá quyền sử dụng đất chỉ áp dụng với đất sạch (đã được giải phóng mặt bằng).
• Hình thức thứ ba: Quyết định chủ trương của việc đầu tư/ cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. Đây là hình thức chỉ định Chủ đầu tư đang bị hạn chế áp dụng tại các địa phương hiện nay.

Bước 3: Phê duyệt Báo cáo nghiên cứu khả thi và Hồ sơ thiết kế cơ sở

CĐT thực hiện lập, trình thẩm định và phê duyệt Báo cáo nghiên cứu khả thi và Hồ sơ thiết kế cơ sở để có cơ sở triển khai các bước tiếp theo. Việc lập, trình thẩm định bắt buộc phải tuân thủ theo quy định của Luật xây dựng.

Bước 4: Báo cáo đánh giá tác động môi trường

Tiếp theo quy trình thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình là phê duyệt báo cáo đánh giá tác động của môi trường (ĐTM) hoặc xác nhận cam kết kế hoạch bảo vệ môi trường. Trường hợp áp dụng này chỉ đối với các dự án đấu giá đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư và dự án đã thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư, cấp giấy Chứng nhận đăng ký đầu tư trước khi thực hiện thủ tục về môi trường.

Bước 5: Các thủ tục về đất đai

Những vấn đề liên quan đến thủ tục đất đai bao gồm giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Giai đoạn II: Thực hiện đầu tư trong quy trình thực hiện dự án

Sau khi đã hoàn thành các thủ tục về đất đai và có quyết định giao đất hoặc hợp đồng cho thuê đất (chưa cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất) là đủ các điều kiện để triển khai các bước thực hiện đầu tư và nó sẽ bao gồm như sau

Bước 6: Lập, thẩm định, phê duyệt Bản vẽ thi công

Tùy thuộc vào quy mô của dự án chủ đầu sẽ có kế hoạch tụ lập bản vẽ thi công, thẩm tra thẩm định theo quy định . Khi bản vẽ thi công được phê duyệt thì tiếp tục bước triển khai thi công tại hiện trường.

Bước 7: Lập, thẩm duyệt hồ sơ xin thẩm duyệt PCCC

Bước 8: Xin phép xây dựng

Bước 9: Triển khai thi công tại hiện trường

Bước 10: Hoàn công xây dựng đưa công trình vào sử dụng

Đối với các dự án có sử dụng vốn nhà nước các quy trình thẩm định, thẩm duyệt và lựa chọn nhà thầu cần tuân thủ theo các quy định pháp luật có liên quan. 

Trên đây là quy trình thực hiện dự án mà chúng tôi muốn chia sẻ với bạn. Hy vọng nguồn tham khảo này sẽ giúp bạn trong suốt quá trình hoàn thiện dự án của mình.